As atribuições legais do síndico, na qualidade de representante do condomínio, estão especificadas na:
Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2.002 (Código Civil Brasileiro)
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Oferecemos, abaixo, algumas sugestões úteis sobre como cumprir essas atribuições com respaldo legal e com resguardo documental dos atos de gestão:
- a) Despesas emergenciais sem prévia aprovação da assembleia – cada condomínio deve prever, em sua Convenção, as regras a serem observadas no caso de despesas extraordinárias a serem feitas para atender situações de emergência. Uma delas será a que estabelece um limite para despesas emergenciais sem prévia autorização da assembleia ou consulta ao conselho administrativo. Essas despesas, assim como as despesas ordinárias, deverão estar devidamente comprovadas por meio de notas fiscais, recibos ou outros documentos com força comprobatória legal.
- b) Admissão e demissão de funcionários – a fixação de salário admissional deverá observar o piso salarial da categoria em que se enquadra a atividade do novo funcionário, bem como os adicionais a que faça jus nos termos da legislação trabalhista vigente.
- c) Movimentação de contas bancárias – Cabe ao síndico abrir e movimentar contas bancárias nominais do condomínio. Essa prática, por motivos óbvios, deverá revestir-se da maior transparência.
DICA AO SÍNDICO: Recomenda-se a exigência de 2 assinaturas para emissão de cheques, sendo uma delas obrigatoriamente a do síndico e outra de pessoa escolhida e aprovada pela assembleia, cujo nome constará necessariamente da ata respectiva. Para sua segurança e controle, o síndico deverá guardar cópia de cada cheque por ele emitido.
- d) Prestação de contas – O síndico é responsável pela gestão dos recursos financeiros do condomínio, que pertencem de direito aos condôminos. Por esse motivo, estes tem o direito de conhecer, em detalhes, como esses recursos estão sendo administrados. Além da prestação de contas anual feita perante assembleia geral ou, a qualquer momento, ao condômino que a solicitar, o síndico deverá encaminhar a cada um deles um demonstrativo financeiro mensal, detalhado mas de fácil compreensão para todos, exibindo os saldos bancários anteriores e atuais, o valor das aplicações financeiras e sua rentabilidade, o recebimento de taxas condominiais e outras receitas, todos os pagamentos efetuados, detalhando sucintamente, neste caso, o nome do favorecido e o motivo da despesa. Esse demonstrativo poderá ser enviado juntamente com o boleto bancário para pagamento da taxa do mês.
- e) Processos judiciais em que o condomínio seja parte – Em todos os processos judiciais, o condomínio far-se-á representar por advogado contratado pelo síndico e a quem outorgará procuração lavrada em cartório de notas, com poderes específicos. Todos os atos processuais praticados no andamento dos processos deverão ser levados ao conhecimento dos condôminos. Como se trata de informação restrita, nunca utilizar o quadro de avisos ou afixar tais comunicados em local accessível a pessoas estranhas.
- f) Cuidados para com sua responsabilização – O síndico não responde pessoalmente pelas obrigações que contrair em nome do condomínio. Responderá, entretanto, pelos prejuízos que eventualmente causar, por ação ou omissão no exercício do cargo, decorrentes de incúria, incapacidade administrativa, culpa ou dolo, voluntária ou involuntariamente.
- g) Preservar o nome do condomínio – Uma gestão clara, transparente e eficiente será sempre o melhor caminho para que o condomínio goze de um bom conceito e o síndico usufrua de elevado prestígio junto a sociedade.
- h) Agir com lisura e responsabilidade ao transferir o cargo – Ao transferir o cargo ao seu sucessor, o síndico deverá entregar a ele, contra recibo, todos os documentos e livros da sua administração, assim como os valores e pertences do condomínio que estiverem sob sua guarda. Uma vistoria detalhada em todas as instalações e áreas comuns é recomendável, após o que o novo síndico deverá assinar uma breve declaração de que tudo se encontra em perfeita ordem, na qual será conveniente para ambas as partes detalhar, ademais, todas as obras e providências que se encontram em andamento.
- i) Outras dicas – Os deveres do síndico não se restringem aos aspectos administrativos formais. Há, também, atribuições informais decorrentes da interatividade pessoal entre os que ali residem ou trabalham. O síndico deve, portanto, saber usar de tato e diplomacia para resolver amigavelmente os conflitos de interesses que venham a surgir no relacionamento entre condôminos ou entre estes e funcionários, buscando sempre restabelecer a harmonia no âmbito do condomínio. Entre seus deveres estão os de garantir a segurança física do patrimônio imobiliário, a segurança pessoal de seus moradores ou usuários, o uso adequado das dependências e áreas comuns, a preservação da moralidade, bem como atuar tendo sempre em vista os melhores interesses do condomínio em seus relacionamentos com o universo exterior.
Caio Carrara
Jornalista – MTB70542SP
Escritor, autor do livro Em Busca de uma Paixão.
Atua a mais de 10 anos no segmento condominial, fazendo Check-up Condominial, AVCB e Convenção e Regulamento Interno.
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